不動産管理会社を設立するメリットは、端的に言うと、オーナー個人の所得を法人へ移すことで、「所得の分散を図れる」ことです。

一定規模の不動産を個人で所有・管理している不動産オーナーが「不動産管理会社」を設立すると、税金面などで有利になることがあります。

所得税は超過累進税率といって、高所得であればあるほど税率が高くなり、負担が重くなります。

したがって、１人ですべてを持つよりも、他者と分散して所有することで、資産全体でみると有利に働くことがあるのです。

例えば、1人で1,000万円の所得がある世帯よりも、2人で500万円ずつの所得がある世帯の方が、世帯全体の税金は少なくなります。

また、不動産収入を個人で抱え込んでいれば、相続財産は年々増加して肥大化してしまい、相続時に多額の税金を納めなくてはならなくなります。

そこで、財産のうち不動産を法人に集約させて、所有物件が生み出す所得を分離します。

個人としての金融財産の増加を抑制することで、将来の相続税対策にもなる点が大きなメリットです。

また、法人の役員にした親族に報酬を支払えば、所得を親族に振り分けることもできます。

いわば生前贈与と同様の形で、不動産収入を親族に分け与えられる効果が期待できるのです。

この仕組みでは、親族に所得税等が課せられても、贈与税はかかりません。

このほか、法人や親族が不動産所得をプールしておくことで、相続税の納税資金準備になるという側面も見逃せません。

このように、法人の設立で所得税・住民税の軽減や相続財産増加の防止、納税資金準備などの効果が見込まれるわけです。

さまざまなメリットがある不動産管理会社ですが、その形態は大きく３つに分かれます。

このように、３つの形態に分かれる不動産管理会社ですが、それぞれの特徴を見極めて、自分たちに合った法人を設立することが重要です。

また、それぞれの法人にどれだけ所得を移すのかについては、慎重な検討が必要でしょう。

不動産保有法人であれば、個人に納める地代の額は、一般的に固定資産税などから計算されます。

そのため、地代を設定する場合は一定の基準が見えてきます。

一方で、委託型不動産管理法人やサブリース型不動産管理法人の収入（管理料）は、周辺物件などの「相場」が適正額の目安となります。

所得分散だけを重視するなら、管理料・実質管理料を高額に設定して、できるだけ多くの所得を法人に集約させた方が良さそうですよね。

そのうえで、役員報酬として家族へ所得を分散させるのが理想といえるでしょう。

しかし、管理料や給料が適切でなければ、意図的な税逃れとして税務署から指摘を受けてしまいます。

あまりにも実態とかけ離れた金額設定での税務処理は、避けなければなりません。

管理料を設定する際の目安となる一般的な「数字」は、委託型不動産管理法人の場合で、賃料の「７％前後」だとされています。

一方、サブリース型不動産管理法人の場合、転貸できずに空室が発生するなどのリスクを負うため、委託型不動産管理法人と比べて管理料が高くなります。

このケースでは１０～２０％の設定をする不動産オーナーが多いようです。

ただし、あくまでも実態に沿った処理をすることが重要です。

役員報酬はその業務内容にあったものであることが求められます。

いかがだったでしょうか？

収益不動産を所有している場合、個人でそのまま所有するよりも、法人をかませた方が節税になることが多いです。

ただし法人を設立する場合、不動産管理会社の形態選択や管理料設定、法人税の処理方法など、事前に検討しなければならない点は数多いです。

ネットや経営者仲間の言葉を鵜呑みにすると、税務署から思わぬ指摘を受ける危険もあるので、注意しましょう。